去年年底，人们都在担心房企能否熬到春天到来？很多人说如果政策不松动很多房企很难再熬3个月。为什么会如此焦虑，要知道债务问题这么多年在房企身上一直都存在，为什么往年都不会如此。
一个很重要的逻辑，在往年，房企还债的能力叫借新还旧。这4个字几乎解决了90%的债务问题，通过口号上的持续做大，从而持续可以借到更多的钱用来还以前的债务窟窿。
然而，2022年的房企销售情况也不太好，尽管关于宏观利好信息频出，但无法阻挡开发商现金流的问题。从拿地情况就可以看出房企的账面上到底多缺钱，现在普遍只有国企、央企和头部比较稳健的房企下场拿地，太多的开发商都已经自身难保。房企的现金流问题，比我们想象还要严重很多，最真实的数据似乎只有企业倒下了才会知道。当这一波偿债潮过后，不知会有多少房企暴露在原地？
为加速回笼资金，两家民营房企正在处置上海的优质商办物业。
记者获悉，旭辉集团计划以逾14亿元的价格，整栋出售上海恒基旭辉中心2栋商办物业。这2栋拟出售物业位于上海虹桥商务区，整栋报价分别为5.5亿元及8.8亿元。
接近旭辉集团人士告诉记者，春节前后公司传出拟转让办公楼的消息，近期已接待了一些投资机构及潜在意向买家，后续进展情况如何有待相关方面反馈进一步的信息。
除旭辉外，中骏集团也计划整栋出售位于上海虹桥商务区的虹桥中骏广场的多栋物业，总报价约25亿元，出售单价约5万元/平方米。此外，中骏还在出让位于上海青浦区虹桥时代广场项目部分独栋办公楼的权益，该项目由中骏集团和金地商置联合打造。
“虹桥时代广场转让单价约3.5万元/平方米，该项目可通过股权的方式交易，也可以栋为单位出售，但不会拆散以整层为单位出售。”上海一家房产机构人士对记者表示。
据悉，两家企业近期拟出让前述项目的资产规模超过了40亿元，而其近期密集转让资产的动作也引发了市场高度关注。从转让主体情况来看，中骏集团是一家2022年在境内外市场保持“零违约”的民营房企。
近期房地产市场有所回暖之下，为何部分房企仍在转让优质物业？
对此，多家房企人士向记者表示，一方面，市场目前处于缓慢复苏过程中，回暖程度有限；另一方面，房企即将进入债券到期的高峰，需要筹集足够资金用于偿债。
“整体市场尚未真正好转，不少房企再融资渠道并不畅通，企业运营仍面临着很大压力。”旭辉集团相关人士表示。
一家浙江房企市场部经理对记者表示，“现金回流不足，未出险房企也很难扛得住。”
而一家TOP10房企人士告诉记者，虽然其所在公司去年年底打通了再融资渠道，但只是缓解了资金压力。
“再融资募得的资金仍需在一定期限内偿还，且成本并不低，关键是要在销售端获得足够的回款和现金流。对于再融资渠道未打通的企业，销售端很难获得足够回款又面临偿债压力，可能不得不通过转让项目展开艰难自救。”上述TOP10房企人士说。
穆迪分析师指出，去年年底以来，相关部门采取的积极措施改善了符合相关要求房企的融资情况，这些举措施可在一定程度缓解部分房企压力，地方取消限制性政策也对提振市场信心起到一定作用。不过，针对需求侧的措施相对并不显著，且近期出台的措施对于促进购房者入市将起到多大作用，仍有待进一步观察。
“从各地反馈回来的情况来看，除一线及部分热点二线城市，很多城市目前的销售情况并不理想。对房价承压、人口增长缓慢的三四线城市而言，复苏的周期会更长。这种情况下，企业能快速获得现金回流的规模相对有限。”上述TOP10房企人士补充道。
惠誉分析师指出，相关部门出台的支持性措施，使部分民营房企的银行融资渠道较此前更加通畅，这些措施有利于其更好应对短期内到期的债务。然而，因中小型民营房企可抵押资产不足且面临销售恢复缓慢的问题，仍然存在兑付压力。
据惠誉统计数据，未实质性违约或进行资本市场债务重组的民营房企（未出险民营房企）于2023年3月至2024年2月期间，到期或可回售的境内债及美元债券本金总额同比将上升8.9%，这其中约有半数以上到期债券来自于尚未发行由国有增信公司担保的境内债券的房企，而今年3月、4月和7月将迎来债券到期偿还的高峰。
克而瑞企业研究中心总监房玲也认为，虽然近30%民营房企在“三支箭”以及内保外贷支持下，资金链获得一定保障，但大多数民营房企仍存在不小的流动性压力。
据克而瑞监测数据，房企在2023年前三季度到期债券总规模将高达5573亿元，同比增长5.3%，其中境内债券到期规模2810亿元，境外债券到期规模2765亿元。而今年上半年民营房企即将到期债券总额中，出险房企的到期债券占比约占六成。
“2021年以来房企发债量长期小于到期量，房企偿债一直处于承压状态，若没有融资政策的支持，房企流动性将面临新的挑战，今年这波偿债潮需要房企高度关注。”房玲表示。
