惠州在广东虽不及深圳、广州、佛山和东莞这种GDP万亿的大城市有名，但在第二梯队中也是排名第一的，2022年的GDP超5000亿元。而从安居客平台的数据来看，惠州的房子均价也达到了1.1万元/平米左右。
但在房地产市场，无论是鹤壁还是鹤岗，都有一定的特例。鹤壁和鹤岗是内陆工业城市，新城区和老城区有明显的房价差。其实北京也有不到2万/平米的房子。此次超低价的惠州“海景房”被媒体热潮，其实也是放大了一些“个案”，毕竟在二手房市场，卖多少钱是卖家的自由，有时候想变现肯定还是要出血的。
此外就是“海景房”虽然听起来很美好，但很有可能居住起来也一般般。海边的潮湿，大风其实也不利于身体的健康，如果只是短期居住看看风景也许就可以，但长期居住，还需要考虑的是通勤的距离、周边生活的便利程度等。
继鹤岗“万元房”之后，又有一个城市因低房价而登上热搜。
近日，广东省惠州市惠东县十来万就能买一套海景房的消息，引发外界广泛关注。
那么，为何这些房源低至一套总价10多万元？当地房地产市场到底如何？房价为何“鹤岗化”？
惠东“超低价”海景房仅为个例
惠州惠东海岸线上分布着巽寮湾、双月湾等多个景区。新京报记者在贝壳找房上输入“巽寮湾”查询到，目前巽寮湾共有57套二手房挂牌出售，主要集中在九铭屿海、巽寮湾·阳光假日、金融街海世界等小区，总价处于“18.5万-50万”区间的房子共有42套，总价“51万-100万”区间的房子共有15套。其中，九铭屿海一套1室一厅总价最低，仅为18.5万元，面积33.65平方米，折合单价5502元。巽寮湾·阳光假日一套面积49平方米一居室，满五年、拎包入住，总价也仅为19万元，折合单价3878元。
安居客平台上也不例外。惠东县有不少低价二手房在售，20万及以下的在售房源共12套。其中，虹海湾一期一套1居室，面积为25平方米，总价为15.8万元，折合单价6320元。万科双月湾一套42.7平方米的一居室，总价仅18万元，折合单价4216元。另一套位于惠东高铁站旁富力湾三期的1居室，总价19万元，折合单价3840元。
此外，新京报记者在贝壳找房上输入“海景房”查询到，目前惠州共有120套二手房挂牌出售中，主要集中在海景城小区，其中总价50万以下的房源共28套，价格最便宜的为22万元，面积为47平方米左右的一居室，折合单价4665元。
新京报记者注意到，从线上平台的视频、图片来看，房屋都比较新，周边旅居配套基本齐全。而从挂牌时间来看，有些房源已挂牌1年半之久，但关注的人还是很少。
问题在于，为何有些海景房会如此便宜？惠东当地一经纪人表示，目前惠东区域有总价十几万的房子在售，但仅为个例，一个项目可能也就1-2套。“现在市场价位整体不高，加上有些业主属于急售。正常可以卖至20多万，但有些房子存在一定的瑕疵，比如楼层、朝向不好，单层户数较多等，加上房屋比较旧，买卖的人偏少，所以价格比较便宜。”
上述经纪人表示，巽寮湾区域的小区，属于旅游度假的概念，因此，很多配套是为了旅游度假而开发的，适合短期居住，如果长期居住可能不太合适。因此，旺季人多一些，但平时人少一些。整体来看，巽寮湾房价目前单价在4000元-6000元之间，具体看房型、楼层、位置等情况。
此外，位于惠东区域的碧桂园十里银滩开发早一些，配套相对比较齐全，疫情放开后，常住人口逐步增多，目前大约有接近2万的常住人口。“十里银滩也有单价4000多元的房子，但比较少，单价基本在5000元-7000元之间。下楼就有市场、大巴车、超市配套的，两居室总价正常在30万元左右。距离海远一些的，三居室便宜一些的30多万，两居室也就20多万。”
海景房销售“神话”不再
资料显示，惠东县距离深圳市罗湖区仅一个半小时的车程，海岸线上分布着巽寮湾、双月湾、十里银滩、亚婆角等多个著名海滨风景区。
丰富的海滨资源之前吸引了不少开发商的到来，碧桂园、金融街、合正、富力、万科等房企开发的大型综合旅游项目在海岸线上依次排开。惠东县的海景房可谓红极一时，2011年，有些项目甚至创下日销4000套的神话，房价顶峰时期，也一度达到1万元/平方米左右，一些景观视野特别好的单位，甚至能卖到1.5万元/平方米以上。
被旅游度假概念吸引的小莉（化名），于2016年前后在惠东买下十里银滩2期一套80平方米的新房，与海直线距离几百米，总价50多万元，单价6000多元。
彼时，小莉在惠州工作，拿到房本后的两年，小莉还来到海边小住过一阵子，但没有常住。她表示，刚开始的时候比较热闹，海滩也比较干净、漂亮。但后来她换了城市生活，也因疫情原因，就没有怎么去住过。
租金方面，三居室租金从疫情前的1200元降至目前的800元左右。小莉觉得租出去不合算，因此，她的房子并未对外出租，想着有时间可以去度假。
租金方面，三居室租金从疫情前的1200元降至目前的800元左右。小莉觉得租出去不合算，因此，她的房子并未对外出租，想着有时间可以去度假。
由于当初购买海景房的人群中，有不少投资客，时至目前，一些投资客只能降价出售。据小莉介绍，目前其所在的项目，不少房子单价在3000元-4000元，房价接近“腰斩”，“之前不少买别墅的都亏损了，以前300万、400万元买的别墅，目前仅有200多万元，很少有人愿意去接盘。”
谈及惠东地区海景房与海南海景房的差别时，小莉表示，海南温度高，惠东今年冬天的温度也在10摄氏度以下，因此，气候、风景没有海南好，加上医院、学校、超市等配套也有差距。由于之前很多投资客买房用作民宿对外出租，疫情后住的人少，很多商铺关门，加上有些地方管理不到位，环境也没有之前好了。因此，房价会低很多。
诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪分析，惠州房价下跌的原因是多方面的，其中最主要的因素是供需关系的变化。过去几年，惠州海景房的供应量大幅增加，而需求却未能相应增长，今年以来，住房需求释放并不充分，价格仍面临较为明显的下行压力。而且，各区域海景房价格下跌情况不一，并不是所有区域价格下跌幅度都大，也有部分市场需求比较稳定的区域价格跌幅较小。此外，房子在市场中的受追捧程度也与其自身的品质及基础配套有一定关系，惠州部分海景房在配套等方面还有待进一步提升。
当地二手房挂牌量大幅增加
实际上，惠州海景房降价幅度较大的一大原因在于，惠州新房库存量处于高位，去化压力较大。据中指研究院统计数据显示，截至11月末，惠州海景房相对集中的惠阳区、惠东县，新房库存量高达606万平方米，出清周期超过25个月。
中指研究院华南分院总经理杨红侠分析指出，近两年来，受房地产市场持续调整等因素影响，惠州海景房成交量持续走弱，房企为加快相关项目去化及加速销售回款，多采取降价销售的策略。由于购买海景房的人群投资需求较多，受经济及市场环境变化影响更为明显，对价格敏感度更高，导致房企需要更大的降价幅度才能促进项目去化。
二手房方面，来自58安居客房产研究院的统计数据显示，今年11月份，惠州市惠东县二手房挂牌均价1.02万元/平方米，相比全市平均水平低30%。二手房挂牌量方面，相比去年同期增加了10%，目前的挂牌时长为80.8天，同比上涨23%。
从安居客APP上惠州地区靠海的房源挂牌均价来看，基本上维持在5000元-10000元/平方米之间，其中，总价较低的房源主要是面积在60-80平方米之间，因此，58安居客研究院研究总监陆骑麟分析称，市场上出现20万元一套的房源可能是个案，甚至房源根本无法看海，出现价格的大幅跳水也在情理之中。
陆骑麟分析称，近两年，惠州二手房挂牌量持续大幅增加，由于购房者对未来预期出现偏差，投资性房产的抛售意愿加强。前几年惠州承接了较多的深圳外溢的投资需求，也是导致其挂牌激增并成交困难的因素之一。
此外，陆骑麟指出，惠州的海岸线基本上处于大亚湾区内，其旅游资源相对较少，仅仅为了看海而买房的投资价值不大。其次，地处县城的惠东县，其生活医疗配套设施相对不足，无法满足度假养老的需求，而冬季其气温也会出现10摄氏度以下的情况，因此其旅游度假的价值就明显更低，也是近期在楼市极度低迷的情况下出现抛售的重要原因。
海景房成交量正在逐步回升
值得一提的是，惠州房地产市场情况正在逐步回归好转。“前几年因疫情，人少了很多。今年开始又恢复了，没有太多空铺了。之前是来度假的人多，疫情放开后，常住的人也比之前多了很多，比如孩子在深圳、老人在惠东养老，或者北方人冬季过来过冬的，很多香港人也过来居住。”惠东当地一经纪人如是说。
据上述经纪人表示，疫情放开后，虽然房价跟去年相比并没有太大差别，但购买的人在逐步上升，每月都有所增长。从惠东地区20来个楼盘整体海景房交易量来看，“从今年上半年没什么交易量，到几十套，上百套，逐步恢复至目前每个月二手房过户200套左右。”
据上述经纪人表示，今年上半年，即便业主降价了，也未必有市场，但现在的情况是，降价就可以卖得出去。业主方面，之前不怎么愿意接受低价，因此，挂牌慢慢出售，所以外界看着，成交周期拉得很长，“之前买海景房的以投资居多，目前购买海景房的心态是，海景房也是买来住的，真正有度假、居住需求的才会买，因此，海景房也回归到居住属性了。”
那么，购房者在购买海景房时，应该注意哪些问题？杨红侠指出，购房者在购买海景房时，首先需要充分了解自身购房的目的与需求，综合考虑房子的交通便利度、生活配套、租金回报率、持有成本、未来房价变化、出售等因素。其次，购房者需在购房前了解清楚项目、楼栋所在的位置以及距离海滨的距离，部分主打海景的新房项目由于楼栋、朝向等差异，景观资源也存在差异，需要先与销售人员沟通确认。
“有资质、有钱，买海南海景房更好一些，但如果没有，买惠东海景房也可以的，可以买来度假或过冬。我那个房子准备留着，反正总价不贵，出售也不合算，有空还可以去那边住一下，不然，住酒店也比较贵。”小莉如是说。
